La gestione tecnica del patrimonio immobiliare

Le attività di gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari stanno vivendo, da alcuni anni, un periodo di grande dinamicità nella ricerca di nuovi assetti organizzativi e di strumenti che facciano fronte alle nuove esigenze che il mercato sta determinando. Tra gli aspetti più evidenti si indica:

• larga diffusione di contratti di outsourcing delle attività manutentive (spesso con contratto di Global Service);
• struttura dell’offerta piuttosto eterogenea, costituita da organizzazioni anche profondamente differenti, sia per dimensione sia per settore di provenienza, con una conseguente eterogeneità di modelli organizzativi e di strumenti adottati;
• difficoltà nel consolidare un efficiente livello di conoscenza tecnica dei patrimoni immobiliari da vendere/acquisire/affidare in gestione.

La diffusa carenza di un adeguato livello di conoscenza tecnica del patrimonio da affidare in gestione, comporta per il Committente numerosi problemi nella gestione dell’affidamento quali a titolo esemplificativo:

• stesura dei capitolati sulla base di superfici ed impianti sottostimati o soprastimati per consistenza e stato di conservazione;
• difficoltà nell’individuazione dei livelli di prestazione necessari per mantenere gli edifici in condizione di svolgere le funzioni previste al loro interno;
• difficoltà di controllare le prestazioni del fornitore in relazione all’effettiva efficacia del servizio, cioè alla sua capacità di mantenere la qualità attesa per l’edificio;
• scarsa attendibilità della stima previsionale del costo del servizio.

Appare evidente come i processi di acquisizione della conoscenza del patrimonio immobiliare siano fondamentali ai fini di una gestione efficiente e richiedano un sistema informativo in grado di supportarne lo svolgimento. Una buona politica di gestione/manutenzione deve prevedere un percorso metodologico, i cui passi principali possono essere rappresentati da una fase conoscitiva, una fase di adeguamento alle normative vigenti ed una successiva fase di gestione e monitoraggio.