Ovviamente parliamo di manufatti quali sedi ministeriali, edifici scolastici, istallazioni militari, penitenziari, oltre che complessi ospedalieri, aeroportuali e via discorrendo.  Nell’attuale emanazione del codice degli appalti il piano di manutenzione ritorna nell’art 23, comma 8 del d.lgs. n. 50/2016 in cui si tratta dei livelli di progettazione e si ribadisce che il progetto definitivo ed esecutivo devono essere corredati da piani di manutenzione dell’opera, sempre più dettagliati, per i differenti gradi di approfondimento del progetto, e per le varie parti del sistema edificio in relazione al ciclo di vita.  Andando a discorrere su come è strutturato un piano di manutenzione dobbiamo far riferimento all’art. di legge 38 del d.P.R. n. 207/2010, in cui esso è indicato come composto dai seguenti documenti operativi:

• il manuale d’uso: ha lo scopo di consentire al soggetto responsabile di conoscere le modalità per la migliore utilizzazione e per la corretta manutenzione del bene, nonché tutti gli elementi necessari per limitare quanto più possibile i danni derivanti da un’utilizzazione impropria, per consentire di eseguire tutte le operazioni atte alla sua conservazione che non richiedono conoscenze specialistiche e per riconoscere tempestivamente fenomeni di deterioramento anomalo al fine di sollecitare interventi specialistici.
• il manuale di manutenzione: sono riportate le indicazioni necessarie per la corretta manutenzione ed il ricorso ad i centri assistenza e servizio o quelli che prendono il nome di Global Services, ditte polispecialistiche, ed è inoltre riportato il che programma di manutenzione.

• il programma di manutenzione: si realizza a cadenze prefissate temporalmente o programmate e si articola in tre sottoprogrammi che riguardano:

• • Il sottoprogramma delle prestazioni, cioè le prestazioni fornite dal bene e dalle sue parti nel corso del suo ciclo di vita;
  • Il sottoprogramma dei controlli, attivato al fine di rilevare il livello prestazionale (qualitativo e quantitativo) nei successivi momenti della vita del bene, individuando la dinamica della caduta delle prestazioni aventi come estremi il valore di collaudo e quello minimo di norma;
  • Il sottoprogramma degli interventi di manutenzione, riportati in ordine temporale, al fine di fornire le informazioni per una corretta conservazione del bene.

Il progettista o chi nel team di progettazione si fa carico di redigere il piano di manutenzione, solitamente un tecnico specializzato in tale disciplina, ha l’obbligo di individuare per ogni parte dell’opera e per ogni suo componente, tramite un sistema di classificazione (vedasi articolo precedente sui sistemi sui classificazione), requisiti e relative prestazioni per opere insistenti in ambito nazionale si propone la classificazione del sistema tecnologico, con riferimento all’edilizia residenziale proposta dalla norma UNI 8290 Parte I, articolata in tre livelli:

1. classi di unità tecnologiche
2. unità tecnologiche
3. classi di elementi tecnici

Questo rappresenta la scomposizione e la classificazione di un edificio in tutti i suoi elementi tecnici e tecnologici che, tradizionalmente, è da anni alla base di tutti i programmi lavori, stime, computi e previsioni di spesa. Segue la stessa logica del piano di manutenzione il fascicolo dell’opera, legato alla redazione e parte dei piani di sicurezza per i cantieri temporanei o mobili, ai sensi dell’ex Dlgs 494 del 96, diventato poi titolo VI del testo unico sulla sicurezza Dlgs.81/2008, in cui l’allegato XV, ne riporta lo schema tipo. Tuttavia più che della manutenzione diretta, si occupa dei provvedimenti ed apprestamenti che vanno disposti per effettuare in sicurezza i lavori di intervento manutentivi.

Diremo pertanto che un piano di manutenzione nella sua forma è costituito sostanzialmente da relazioni esplicative, schede manutentive, schemi di intervento, ma anche disegni planimetrici e particolari, esplosi assonometrici, riferiti all’opera od ai suo componenti, ed è pertanto evidente che nella tecnologia tradizionale finora adottata  si basano sull’esperienza di ormai quasi mezzo secolo di metodologia CAD, nella quale il patrimonio grafico di accompagnamento al progetto è passato dalla graduale scansione dei progetti cartacei  all’acquisizione diretta dei file CAD, frutto diretto della progettazione 2D e 3D effettuata con i CAD sempre più performanti. Ma al progressivo prendere piede della tecnologia BIM c’è stata una sostanziale evoluzione.

NORMATIVA BIM IN MATERIA DI FACILITY MANAGEMENT

In questo senso, il modello progettuale (BIM) evolve in quello costruttivo Plan Implementation Model (PIM) e alla fine in quello gestionale Asset Information Management (AIM) lungo la vita del progetto, andando ad arricchirsi di informazioni e dati utili al Facility Manager nelle sue attività di esercizio e manutenzione degli asset.

Un committente deve controllare tutto il processo progettuale e costruttivo con l’obiettivo di ottenere tutti i dati e le informazioni necessarie a gestire l’immobile. Come tale ha bisogno di una soluzione di Project Collaboration (Common Data Environment), ossia una piattaforma che consenta di lavorare in maniera coordinata in un unico ambiente progettuale e su un unico modello, dando la possibilità a tutti i soggetti coinvolti nel processo di essere sempre aggiornati e informati sul suo sviluppo e garantendo indipendenza e trasparenza, anche come elemento probante in caso di dispute o contenziosi.

L’ESEMPIO DELLO STANDARD BRITANNICO COBIE

In Gran Bretagna il Facility Management è già regolamentato dagli standard:

• PAS BSI 1192-3:2013, Specification for information management for the operational phase of assets using building information modeling;
• PAS BSI 1192-4:2014, Collaborative production of information Part 4: Fulfilling employer’s information exchange requirements using COBie.

Queste norme sono confluite nel 2019 nelle più recenti ISO 19650 part 1 e part 2 che ripropongono le direttive contenute già nelle PAS ma in modelli descrittivi più completi. Un file di tipo COBie (Construction Operations Building information exchange) non è un modello BIM, ma piuttosto una serie di fogli excel strutturati, tra loro collegati dinamicamente agli elementi di un modello BIM con contenuti inseriti e gestiti dai vari membri del team di costruzione/gestione, con molti elementi di informazioni relativi ai sistemi e sottosistemi di un edificio. Il foglio di calcolo COBie contiene diverse schede che elencano le informazioni sulle strutture dell’edificio (i pavimenti, gli spazi, i sistemi, le apparecchiature installate, documenti, etc.).

Pertanto il COBie è un sistema informativo finalizzato alla classificazione standard condivisa, al pari delle nostre norme UNI 8290 ma con maggior dettaglio e codificazione, che individua univocamente ed in maniera spazialmente referenziata i dati relativi ad un bene immobiliare e alle sue facilities (in formato csv e facilmente importabili in un PDT, Plan Development Task).

L’utilizzo delle tabelle COBie garantisce al committente che le informazioni che dall’architetto arriveranno al Facility Manager siano complete ed utilizzabili lungo tutta la vita economica del bene. La manutenzione dell’edificio va gestita con una piattaforma apposita, o CDE (BIM 360, la Teamwork, la Usbim platform o dedicata) idealmente bidirezionale, in grado di recepire le prescrizioni del manuale di manutenzione ed utilizzarle come input per la programmazione degli interventi. Oltre a gestire la manutenzione, questa piattaforma supporta la pianificazione degli spazi, la catalogazione di impianti e mobili, l’archiviazione delle schede di manutenzione di ciascun oggetto, la previsione di massima delle tempistiche e dei costi relativi agli interventi effettuati. Tale piattaforma deve essere allineata agli standard più moderni: web based, integrabile con sistemi e database esterni e potrebbe anche essere collegata ai sistemi mobile per l’aggiornamento in remoto e in tempo reale.

I dati geometrici sono poi integrati dalle direttive contenute negli strumenti manutentivi già in essere, dai piani manutentivi adottati, dai database in formato Microsoft, SQL, Oracle, o eventualmente da implementare. Nell’eventualità che queste informazioni non sussistano, di concerto con la committenza, possono essere definite da zero, il tutto corredato con un sistema di gestione su piattaforma collaborativa. In uno scenario extra nazionale, lo standard UK COBie è implementabile ed applicabile, se previsto e accettato, conformemente alla BSI-PAS1192-4 già vista.

LA STRATEGIA E GLI STRUMENTI OPERATIVI

Naturalmente finora ci siamo occupati delle norme e dei documenti manutentivi che ne derivano e che fanno parte della prassi di gestione del bene da osservare già in fase di progettazione e costruzione, ma ciò che è scritto in un documento che successivamente deve tramutarsi in pratica, con la gestione delle manutenzioni programmate e gli interventi occasionali o a guasto, attraverso un censimento puntuale degli asset che caratterizzano il bene.

Così come per la redazione di un piano manutentivo, anche per la messa in pratica di programmi manutentivi esistono software in grado di dialogare con gli stessi strumenti innovativi per il BIM Authoring (Revit, Archicad, Allplan, etc.), con i quali vengono implementati i modelli, partendo dalle informazioni CAD, ed integrandole con un piano di acquisizione delle trasformazioni intervenute, negli anni, al fine di restituire il reale stato di fatto dell’opera che ci si prefigge di gestire.

Tradizionalmente questi prodotti, dovendo incrociare informazioni grafiche e dati, ossia planimetrie del costruito ubicative di oggetti manutentivi e schede tecniche degli stessi, anagrafiche aziendali di utenti, manutentori, fornitori etc., per programmare o evadere richieste di interventi sui beni gestiti, sono delle anonime e personalizzate interfacce di collegamento programmate ad hoc, tra prodotti di rappresentazione grafica tecnica come AutoCAD, ed oramai  già da qualche tempo in piena era del BIM, anche modellatori di BIM Authoring e database di dati inerenti l’edificio. Il loro scopo è quello di fornire l’interfaccia di gestione, fatta di pannelli, dashboard, cruscotti e form che visualizzano ed implementano i dati delle applicazioni.

In molti casi però per le gestioni patrimoniali di enti pubblici o di organizzazioni e società di grandi dimensioni, data la mole di informazioni da processare, c’è la necessità di intervenire continuamente su più localizzazioni anche tra loro distanti, facenti capo al medesimo patrimonio. Parliamo quindi di aziende ospedaliere con più padiglioni specialistici, ma anche di istituti di credito, con filiali presenti sul tutto il territorio, di enti di previdenza o fondi assicurativi, che annoverano spesso edifici di grande pregio tra i beni patrimoniali da gestire, per i quali necessita l’utilizzo di prodotti più performanti, ossia piattaforme modulari in grado di gestire ed integrare i dati che provengono da altre applicazioni. Ci riferiamo a software complessi che offrono un ambiente completo grafico dinamico ipertestuale, ormai necessariamente fornito su cloud, secondo un criterio molto simile ad un AcDAT in uso nelle commesse BIM, perché compartimentato e legato agli accessi tramite permesso. Ciò consente ai responsabili di attuare in maniera completa ed articolata il ciclo di interventi manutentivi, partendo anche dal monitoraggio in tempo reale degli asset oggetti di presenti nell’immobile.

Nello specifico Infocad.FM è una piattaforma modulare di stampo gestionale, che permette di gestire anagrafiche patrimoniali di grandi dimensioni, secondo uno schema organizzativo di tipo gerarchico, partendo dal nodo regione per arrivare a nodi inferiori di comprensorio, comune, edificio  e piani, offrendo una  rappresentazione di tutto ciò che è presente ed è oggetto di manutenzione, gestendone la visualizzazione tematica, degli asset e gli strumenti di censimento e tracciamento degli stessi .Tutto ciò può essere fatto anche leggendo modelli BIM completi appositamente restituiti o As-Built di progetti, di recente realizzazione, di cui possono essere riversati, per le finalità gestionali e manutentive, tutti gli asset con le loro relative proprietà anche da un formato BIM Revit o Open BIM (IFC), allo stesso modo di una tabella Cobie. Infocad.FM consente inoltre di gestire gli episodi manutentivi occasionali o programmati direttamente mappando i modelli tridimensionali e aggiornando il database dello stesso modello.

Vuoi saperne di più sulla piattaforma Infocad.FM? Visita la sezione dedicata oppure prenota una demo webinar gratuita.

Arch. Luca Talucci - BIM Expert